?計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

一、計稅依據(jù)

按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種。

(一)從租計征(租金計稅)：

應(yīng)納稅額=租金收入×適用稅率 12%

一次收取多年租金多稅種差異：

1.企業(yè)所得稅：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

2.印花稅在書立時一次性繳納。

3.房產(chǎn)稅按年計算、分期繳納。

(二)從價計征(余值計稅)：

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計稅余值×適用稅率 1.2%

=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例 10%～30%)×適用稅率 1.2%

1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。

2.房產(chǎn)原值指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

3.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結(jié)管起，計算原值。

4.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

5.更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

6.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等征收房產(chǎn)稅。

7.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

8.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于 0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

(三)兩種計稅方法的適用范圍

1.經(jīng)營自用房屋—從價計征;出租房屋—從租計征。

2.產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人按余值繳納房產(chǎn)稅。

3.投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)。

(1)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

(2)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

4.融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)

(1)融資租賃合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值計算征收;

(2)未約定開始日的，自合同簽訂的次月起計算繳納。

5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)

(1)由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅;

(2)自營的，依照房產(chǎn)原值減除 10%-30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;

(3)出租的，依照租金計征。

二、應(yīng)納稅額的計算

(一)地上建筑物

從價計征：年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

從租計征：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

個人出租住房，不區(qū)分用途，稅率 4%。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

(二)獨立地下建筑物

1.工業(yè)用房產(chǎn)

房屋原價的 50～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%

2.商業(yè)和其他用房產(chǎn)

房屋原價的 70～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

4.地下建筑物的原價折算為房產(chǎn)原值的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和稅務(wù)部門在幅度內(nèi)自行確定。