2022年初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》高頻考點(diǎn)：土地增值稅法律制度

一、征稅范圍

1.一般規(guī)定

（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)（不包括出讓）；

（2）地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓；

（3）有償轉(zhuǎn)讓征稅，繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的不予征稅。

2.特殊規(guī)定

（1）企業(yè)改制重組

非房企整體改制、合并分立、投資，暫不征土地增值稅。

（2）其他特殊規(guī)定

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

（1）應(yīng)稅收入

包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（2）扣除項(xiàng)目

①取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金（含登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅）。

②房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

a.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的（5%以內(nèi)）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級(jí)政府確定的比例

注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

b.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（10%以內(nèi)）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級(jí)政府確定的比例

注1：利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)利息上浮幅度的部分不允許扣除。

注2：對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，可視同稅金予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的印花稅已在管理費(fèi)用中核算扣除，不能再次扣除。

⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除20%

⑥舊房及建筑物的扣除金額

a.按評(píng)估價(jià)格扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加）作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

注：對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

b.按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

注：對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

2.應(yīng)納稅額的計(jì)算

土地增值稅五步計(jì)算法

（1）確認(rèn)收入總額

（2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

（3）計(jì)算增值額

（4）計(jì)算增值率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

（5）代入公式計(jì)算稅額。

應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

三、稅收優(yōu)惠

1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的→免征土地增值稅

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的→就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅

2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

4.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

5.自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅免稅項(xiàng)目的是（   ）。

A.居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房

B.因國(guó)家建設(shè)需要被政府批準(zhǔn)收回的土地使用權(quán)

C.企業(yè)出售閑置辦公用房

D.因城市規(guī)劃需要被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』選項(xiàng)A，自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅；選項(xiàng)BD，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

四、征收管理

1.納稅申報(bào)

（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

（2）納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)。

（3）納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。

2.納稅清算

（1）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

注：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（2）土地增值稅的清算條件：

①符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

a.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

②符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

a.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

b.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

c.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

d.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（3）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

【多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有（   ）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

C.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

D.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

『正確答案』CD

『答案解析』符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

財(cái)會(huì)頭條網(wǎng)校初級(jí)會(huì)計(jì)護(hù)航VIP保過(guò)班，高通過(guò)率！全程直播到考前！課程包含導(dǎo)學(xué)入門班+教材精講班+考點(diǎn)強(qiáng)化班+習(xí)題沖刺班+專項(xiàng)拔分班+?？紱Q戰(zhàn)班！獨(dú)家VIP專業(yè)題庫(kù)1:1還原機(jī)考環(huán)境，配置視頻解析！贈(zèng)送最新教材+VIP專業(yè)答疑+學(xué)員專屬微信群，考試不過(guò)免費(fèi)重學(xué)！